Übergeben oder Schenken von Liegenschaften (an Kinder)!?

In meinem heutigen Beitrag möchte ich mich einem Thema zuwenden, welches für viele Gemeindebürger irgendwann einmal bedeutsam wird. Bei manchen früher, bei manchen später kommt der Zeitpunkt, wo darüber nachgedacht wird, ob die eigene Liegenschaft (entweder das Haus oder eine Eigentumswohnung oder ein Bauernhof) schon zu Lebzeiten an die nächsten Angehörigen, meist an die Kinder (oder auch an die Ehegattin oder den Ehegatten) in irgendeiner Form übertragen werden soll. Dabei stellt sich dann die Frage, wie dies am besten geschehen kann. Soll ein Schenkungsvertrag errichtet werden oder eher ein Übergabsvertrag?

 Ich möchte heute dazu aus meiner täglichen Praxis Folgendes sagen:

 Übergabsvertrag:

In den meisten Fällen der Übergabe von Liegenschaftsbesitz innerhalb der Familie wird bevorzugt ein so genannter Übergabsvertrag errichtet. Darunter versteht man einen Vertrag, in dem zwar die Liegenschaft selbst ohne Kaufpreis übergeben wird, allerdings von den übernehmenden Kindern gewisse Gegenleistungen vertraglich erbracht werden sollen.

 Üblicherweise werden folgende Gegenleistungen von mir in einen Übergabsvertrag aufgenommen:

•  lebenslängliches unentgeltliches, unkündbares Wohnungsrecht an der gesamten Liegenschaft oder an gewissen Liegenschaftsteilen
• ein Belastungs- und Veräußerungsverbot
• (eventuell) die Reallast der Pflege

 Am wichtigsten ist die Vereinbarung der Dienstbarkeit eines Wohnungsgebrauchsrechtes in Form der Unkündbarkeit, der Unentgeltlichkeit und der fehlenden Befristung, damit die Übergeber wohnrechtlich vollständig abgesichert sind.

 In vielen Fällen wird auch ein Belastungs- und Veräußerungsverbot vereinbart, damit die übernehmenden Kinder die Liegenschaft weder veräußern, noch belasten dürfen, solange die Eltern leben, wobei natürlich mit Zustimmung der Eltern zu Lebzeiten auch davon wieder abgewichen werden kann.

 Die Vereinbarung einer grundbücherlichen Reallast (meist in Form von Pflegeleistungen) wird aufgrund möglicher rechtlicher Probleme nicht mehr häufig gewählt!

 Mit dieser Form der Liegenschaftsübertragung (Übergabevertrag mit den oben erwähnten Gegenleistungen) kann der größtmögliche Schutz für die Übergeber gewährleistet werden und kann ich Sie als Vertragserrichter dazu gerne beraten.

 Schenkungsvertrag:

Wählt man die Variante Schenkungsvertrag, so wird eine Liegenschaft (Haus, Wohnung, Bauernhof) ohne jegliche Gegenleistung an die übernehmenden Kinder (oder Ehegatten) übertragen. Diese Form der Übertragung kommt aus meiner Sicht nur dann in Frage, wenn die übergebenden Eltern für diese Liegenschaft (Wohnhaus oder Wohnung) keine Wohnungsrechte benötigen, etwa, weil sie auf einer anderen Liegenschaft ausreichend wohnversorgt sind und dieses Recht auch grundbücherlich sichergestellt wurde.

• Steuerlich ist heute davon auszugehen, dass die Übergabe in Form einer Schenkung oder eines Übergabsvertrages weder Erbschaftssteuern, noch Schenkungssteuern auslöst, weil derzeit vom Gesetzgeber keine Erbschaftssteuern oder Schenkungssteuern verlangt werden! In Hinblick auf eine zukünftige Übergabe ist allerdings zu beachten, dass sich möglicherweise der Gesetzgeber dazu entschließen wird, (wiederum) eine Erbschaftssteuer oder eine Schenkungssteuer einzuführen und kann dies dann zukünftig Übergaben und Schenkungen an Kinder verteuern.

 Derzeit ist bei der Übertragung von Liegenschaften lediglich Grunderwerbsteuer zu bezahlen, die für jede Liegenschaftsübertragung anfällt und gesetzlich geregelt ist. Für die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch ist darüberhinaus eine Eintragungsgebühr zu bezahlen, die auch der Höhe nach geregelt ist.

•  Aus meiner Sicht empfehle ich eine Übergabe zu Lebzeiten meistens dann, wenn schon feststeht, wer später einmal die Liegenschaft bekommen soll (etwa, weil nur ein einziges Kind vorhanden ist oder weil unter den Geschwistern Einigkeit besteht oder weil 2 Liegenschaften vorhanden sind, die gerecht aufgeteilt werden können oder weil ein Kind die Liegenschaft übernehmen will und ein anderes Kind andere Werte wie Bargeld oder Schmuck erhalten kann).

 Auch vor dem Hintergrund, dass möglicherweise zukünftig der Gesetzgeber (weil der Staat Geld braucht – Corona Pandemie, Russland/Ukraine Krieg) wieder eine Form des Pflegeregresses einführen wird, kann sich eine Übergabe/Schenkung zum aktuellen Zeitpunkt möglicherweise lohnen, auch weil davon auszugehen ist, dass Steuern und Gerichtsgebühren in Zukunft mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit nicht billiger werden, eher sich erhöhen werden (allgemeine Teuerung)!

 Da ich mich in meiner Kanzlei auf die Errichtung von Übergabs-, Schenkungs- und Kaufverträgen spezialisiert habe, stehe ich Ihnen gerne für diesbezügliche Beratungen und in weiterer Folge für die komplette Vertragserrichtung und Grundbuchsdurchführung zur Verfügung.